terça-feira, 24 de junho de 2014
Como democracia se faz com transparência, detalhar o utópico projeto de fechamento do Lessa é fundamental. Eis como ficaria o mapa do residencial na ótica dos proponentes.
Detalhes do projeto, com recortes, serão postados na sequência e, sua aprovação se deu na Assembléia abaixo convocada;
Para fechar o Lessa, mesmo sem cumprir os pré-requesitos da lei municipal, eivada de inconstitucionalidade, os interessados encaminharam o projeto sem comprovar a adesão mínima de 80 por cento dos proprietários, pois confessadamente só detém a assinatura (questionável) de 63 por cento dos moradores.
De parte dos moradores que reivindicam o direito adquirido à liberdade, bem como dos que residem em bairros adjacentes e têm o Lessa como meio de ligação, não basta acreditar que os absurdos não prosperem. Resta prosseguir na luta em defesa de sua segurança jurídica, encaminhando também ao Sr. Prefeito as inconformidades que vão desde a ilegalidade de imposição associativa, com base na própria norma municipal e na Constituição Federal, reforçada por decisão do Supremo Tribunal Federal, até os riscos do favorecimento ilícito aos proponentes, com as perdas que representarão a transferência de bens pertencentes ao patrimônio público em benefício de um seleto grupo elitista...
Mas, ao contrário da proposta autoritária dos proponentes, sugere a criação de um grupo de trabalho para examinar toda e qualquer proposta de loteamentos fechados e arremedos condominiais, inclusive os já existentes, para se adequarem à nova legislação. E a Sra. Secretária de Assuntos Jurídicos ao invés de indeferir in limine, com base na falta de adesão, resolveu criar o Grupo de Trabalho, certamente que para negar ainda com mais fundamentos.
RUA GABRIELA DE BARROS LESSA, LIGA A VILA RICA À ROTATÓRIA DO SHOPPING, PORTÃO DE SAÍDA DO LESSA E ÁREA COMERCIAL FICARIA FORA DO PROJETO DE FECHAMENTO.
No detalhe nota-se que o muro seccionaria a última quadra da rua José Augusto César Salgado em duas partes, formando um corredor para isolar a área comercial.
RUA JOSÉ AUGUSTO CÉSAR SALGADO. (O PROMOTOR DAS AMÉRICAS)
Apesar do flagrante desrespeito ao parágrafo 1º, do Item II, do artigo 1º da Lei 5492:
II — Os loteamentos sem fechamento já implantados, que venham
tornar-se com controle de acesso, total ou parcialmente, deverão obedecer as disposições dos termos
desta lei para fins de modificação.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso não poderá impedir o tráfego em vias públicas, bem como a interrupção de serviços públicos ou de concessionárias de serviços públicos.
Rua Isaías Marcondes Homem de Mello. (a rua que liga o Lessa ao V. Rica, a do Mercadinho Real)
DETALHE, ENTRE OS LOTES 16, O 01 E O MURO, CRIAR-SE-IA UM CANTEIRO "SISTEMA RECREATIVO";
Apesar do flagrante desrespeito ao parágrafo 1º, do Item II, do artigo 1º da Lei 5492:
II — Os loteamentos sem fechamento já implantados, que venham
tornar-se com controle de acesso, total ou parcialmente, deverão obedecer as disposições dos termos
desta lei para fins de modificação.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso não poderá impedir o tráfego em vias públicas, bem como a interrupção de serviços públicos ou de concessionárias de serviços públicos.
Rua Prof. Dr. Eduardo G. Badaró, seria fechada por muro e entre canteiros criar-se-ia mais um Sistema Recreativo.
Apesar do flagrante desrespeito ao parágrafo 1º, do Item II, do artigo 1º da Lei 5492:
II — Os loteamentos sem fechamento já implantados, que venham
tornar-se com controle de acesso, total ou parcialmente, deverão obedecer as disposições dos termos
desta lei para fins de modificação.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso não poderá impedir o tráfego em vias públicas, bem como a interrupção de serviços públicos ou de concessionárias de serviços públicos.
Rua Jornalista Rômulo Campos Dáraci, lateral esquerda da Escola Bicudo Lessa, seria fechada por muro, entretanto, haveria recuo para ingresso no colégio através do Jardim Resende.
Apesar do flagrante desrespeito ao parágrafo 1º, do Item II, do artigo 1º da Lei 5492:
II — Os loteamentos sem fechamento já implantados, que venham
tornar-se com controle de acesso, total ou parcialmente, deverão obedecer as disposições dos termos
desta lei para fins de modificação.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso não poderá impedir o tráfego em vias públicas, bem como a interrupção de serviços públicos ou de concessionárias de serviços públicos.
Observem que o projeto chega ao absurdo de estabelecer uma "trifurcação", se é que se pode apelar para o neologismo. Fechando a Antonio Cozzi como acesso ao residencial, os proponentes estabelecem um corte na Rua Myriam Alckmin, que passa a começar naquele cruzamento, e dão nome de Antonio Cozzi a 3 braços de arruamento: desde o Colégio Objetivo em linha reta Lessa adentro e descendo também à direita em direção ao Vila Rica. Está prevista assim nova aberração. Coisas que só acontecem em Pindamonhangaba, onde a rua Francisco Oliveira Penteado é interrompida pelo SENAI, dificultando carteiros e pessoas que procuram um endereço pela sequência lógica. Mas lógica é o que menos preocupa aos que querem o fechamento a qualquer preço...
A Avenida Antônio Cozzi seria fechada com muro em seu início.
Apesar do flagrante desrespeito ao parágrafo 1º, do Item II, do artigo 1º da Lei 5492:
II — Os loteamentos sem fechamento já implantados, que venham
tornar-se com controle de acesso, total ou parcialmente, deverão obedecer as disposições dos termos
desta lei para fins de modificação.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso não poderá impedir o tráfego em vias públicas, bem como a interrupção de serviços públicos ou de concessionárias de serviços públicos.
EIS A LEI: PREFEITURA MUNICIPAL DE PINDAMONHANGABA ESTADO DE SAO PAULO LEI N° 5.492, DE 18 DE DEZEMBRO DE 2012. "Dispoe sobre o fechamento e o controle de acesso a loteamentos residenciais e comerciais e fechamento de ruas."
Fonte: http://sapl.camarapinda.sp.gov.br/sapl_documentos/norma_juridica/5512_texto_integral.pdf
PREFEITURA MUNICIPAL DE PINDAMONHANGABA
ESTADO DE SAO PAULO
LEI N° 5.492, DE 18 DE DEZEMBRO DE 2012.
"Dispoe sobre o fechamento e o controle de acesso a loteamentos
residenciais e comerciais e fechamento de ruas."
Joao Antonio Salgado Ribeiro, Prefeito Municipal de
Pindamonhangaba, faz saber que a Camara de Vereadores de Pindamonhangaba aprova e ele sanciona e
promulga a seguinte Lei:
Art. 1°. Na zona urbana ou na zona de nacleos urbanos destacados do
Municipio, poderao ser permitidos loteamentos residenciais e comerciais corn controle de acesso, no
todo ou em parte do seu perimetro, que se caracterizam pela adocao de muros delimitadores, ou outro
sistema de vedacao admitido pela autoridade municipal, que os separem da malha viaria urbana, sendolhes
permitido controlar a entrada de pessoas, mediante identificacao, sem configuracao de
impedimento ou acesso privativo.
I — Os loteamentos corn controle de acesso ja implantados no
Municipio, antes da promulgacdo desta lei, deverdo obedecer suas disposicOes para fins de
regularizacao, a qual devera ser providenciada no prazo de 24 (vinte e quatro) meses a partir da data da
publicacao da presente Lei.
§ 2° - As areas institucionais ou areas verdes nao poderao ter sua
destinacao alterada em nenhuma hipOtese, salvo as regularizacCies contempladas na Constituicao do
Estado de Sao Paulo.
§ 3° - Sera permitida a instalacao de sistemas de monitoramento e
vigilancia preventiva como meio auxiliar de comunicacao corn a autoridade policial.
§ 4° - Toda a manutencao de limpeza e pintura de vias e logradouros,
iluminacao publica, agua, limpeza de areas comuns do povo, pavimentacao, sinalizacao horizontal e
vertical, sistema de drenagem pluvial, manutencao de qualquer natureza, bem como a retirada dos
residuos destas atividades poderao onerar diretamente aos proprietarios dos lotes anuentes corn o
controle de acesso.
Art. 2°:- Nos loteamentos residenciais corn controle de acesso, sera
facultada a permissao das areas pablicas de uso comum em favor de seus moradores, salvo nas areas
institucionais, que continuardo sendo de dominio publico, que obrigatoriamente deverao contar corn
acesso independente e irrestrito.
Paragrafo Unico: As edificacOes de sedes de clubes privados
particulares, sanitarios, vestiarios e piscinas deverao ser construidas em areas particulares, ficando
vedado o uso de areas verdes/lazer e institucionais para tal fim.
Art. 3° Nos loteamentos a serem implantados a partir da p • fiend° da
presente Lei, as areas institucionais deverao ser localizadas fora dos limites da area corn trole de
II — Os loteamentos sem fechamento ja implantados, que venham
tornar-se corn controle de acesso, total ou parcialmente, deverao obedecer as disposicaes dos termos
desta lei para fins de modificacao.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso nao podera impedir o
trafego em vias publicas, bem como a interrupcao de servicos pablicos ou de concessionarias de
servicos publicos.
Art. 4°:Nas glebas objeto de loteamento corn controle de acesso que
possuam area total igual ou superior a 200.000,00m2 (duzentos mil metros quadrados), o orgao
municipal competente devera exigir uma ou mais ruas ou avenidas corn largura minima de 14,00 m
(quatorze metros) independentemente da extensao, que permitam continuidade do sistema viario
urbano.
I — As ruas e avenidas de continuidade do sistema viario serao dotadas
de passeios publicos e ciclovias, alem de infraestrutura e outros equipamentos cujas diretrizes serao
fixadas a criterio da Secretaria Municipal de Planejamento.
Art.5°: — Eventuais permissoes de uso de bens piiblicos estabelecidas
nos termos do art. 102 da Lei Organica Municipal e legislayab pertinente somente sera realizada por lei
estabelecendo eventuais onus diretos ou indiretos que recaiam sobre o bem.
Art.6°:- A formalizacao da permissao de uso de que trata esta lei dar-
Paragrafo Unico:- No termo de permissao de uso devera constar todos
os encargos relativos a manutencao e conservacao dos bens publicos outorgados, bem como a
necessidade de autorizacao especifica da Prefeitura para qualquer outra utilizacao dessas areas.
Art.7°- Sera permitida a instalacao de controle de acesso de ruas sem
saida desde que respeitadas todas as condic'Oes estabelecidas nesta Lei.
Art.8°- Para efeito tributario, nos loteamentos residenciais com
controle de acesso, toda unidade autonoma sera tratada como imovel isolado, nab isentado o mesmo, do
pagamento dos tributos incidentes.
Art.9°. Cabera a Prefeitura a responsabilidade pela determinacao,
aprovacao e fiscalizacao das obras de manutencao dos bens publicos outorgados.
Art.10 - A permissao de uso das areas publicas de uso comum podera
ser total ou parcial em loteamentos corn controle de acesso ja existentes, para fins de regularizacao e,
na hipotese de loteamento aberto que venha a tornar-se com controle de acesso, desde que:
I — Haja anuencia de 80% (oitenta por cento) mais urn, dos
proprietarios dos lotes inseridos no perimetro a ser implantado o controle de acesso, corn anexacao de
c6pia registrada do titulo de propriedade de cada imovel.
II — 0 fechamento nab venha interromper o sistema viario da egido.
III — Os equipamentos urbanos institucionais, quando possive venham
a ser excluidos do perimetro a ser implantado o controle de acesso.
se-a nos seguintes termos:
I — A Prefeitura aprovard o loteamento corn controle de acesso a ser
implantado, a regularizacao do loteamento corn controle de acesso ja existente ou o controle de acesso
de loteamento aberto, bem como a permissao de uso, nos autos do processo administrativo.
II — A permissao de uso sera sempre precaria, precedida de lei
contendo todos os onus diretos ou indiretos, e sua formalizacao sera devidamente averbada junto a
matricula do imovel.
IV — As vias compreendidas na implantacao do controle de acesso de
uso exclusivamente residencial, nao poderao obstruir o acesso a estabelecimentos comerciais e/ou de
servicos.
Paragrafo Unico- Os loteamentos corn controle de acesso sem a
devida permissao de uso das areas piablicas, que encontram-se em situacao irregular na data da
publicacao desta lei, deverao enquadrar-se nos termos de suas exigencias, no prazo final maxim° de
180 (cento e oitenta) dias.
Art.!!: A Secretaria de Planejamento devera analisar e estabelecer as
diretrizes para a implantacao de loteamentos residenciais corn controle de acesso, levando em
consideracao o sistema viario para nao obstrui-lo e as posturas legais em vigor.
Art.12: Esta Lei entra em vigor na data de sua publicacao.
Pindamonhangaba, 18 de dezembro de 2012.
Joao -Antonio Salgado Ribeiro
Prefeito Municipal
••n
Paulo Amadei Usier
Secretario de Planejamento
Registrada e publicada na Secretaria de Assuntos Juridicos em 18 de dezembro de 2012
Rodolfo Brockhof
Secretário de Assuntos Jurídicos
PREFEITURA MUNICIPAL DE PINDAMONHANGABA
ESTADO DE SAO PAULO
LEI N° 5.492, DE 18 DE DEZEMBRO DE 2012.
"Dispoe sobre o fechamento e o controle de acesso a loteamentos
residenciais e comerciais e fechamento de ruas."
Joao Antonio Salgado Ribeiro, Prefeito Municipal de
Pindamonhangaba, faz saber que a Camara de Vereadores de Pindamonhangaba aprova e ele sanciona e
promulga a seguinte Lei:
Art. 1°. Na zona urbana ou na zona de nacleos urbanos destacados do
Municipio, poderao ser permitidos loteamentos residenciais e comerciais corn controle de acesso, no
todo ou em parte do seu perimetro, que se caracterizam pela adocao de muros delimitadores, ou outro
sistema de vedacao admitido pela autoridade municipal, que os separem da malha viaria urbana, sendolhes
permitido controlar a entrada de pessoas, mediante identificacao, sem configuracao de
impedimento ou acesso privativo.
I — Os loteamentos corn controle de acesso ja implantados no
Municipio, antes da promulgacdo desta lei, deverdo obedecer suas disposicOes para fins de
regularizacao, a qual devera ser providenciada no prazo de 24 (vinte e quatro) meses a partir da data da
publicacao da presente Lei.
§ 2° - As areas institucionais ou areas verdes nao poderao ter sua
destinacao alterada em nenhuma hipOtese, salvo as regularizacCies contempladas na Constituicao do
Estado de Sao Paulo.
§ 3° - Sera permitida a instalacao de sistemas de monitoramento e
vigilancia preventiva como meio auxiliar de comunicacao corn a autoridade policial.
§ 4° - Toda a manutencao de limpeza e pintura de vias e logradouros,
iluminacao publica, agua, limpeza de areas comuns do povo, pavimentacao, sinalizacao horizontal e
vertical, sistema de drenagem pluvial, manutencao de qualquer natureza, bem como a retirada dos
residuos destas atividades poderao onerar diretamente aos proprietarios dos lotes anuentes corn o
controle de acesso.
Art. 2°:- Nos loteamentos residenciais corn controle de acesso, sera
facultada a permissao das areas pablicas de uso comum em favor de seus moradores, salvo nas areas
institucionais, que continuardo sendo de dominio publico, que obrigatoriamente deverao contar corn
acesso independente e irrestrito.
Paragrafo Unico: As edificacOes de sedes de clubes privados
particulares, sanitarios, vestiarios e piscinas deverao ser construidas em areas particulares, ficando
vedado o uso de areas verdes/lazer e institucionais para tal fim.
Art. 3° Nos loteamentos a serem implantados a partir da p • fiend° da
presente Lei, as areas institucionais deverao ser localizadas fora dos limites da area corn trole de
II — Os loteamentos sem fechamento ja implantados, que venham
tornar-se corn controle de acesso, total ou parcialmente, deverao obedecer as disposicaes dos termos
desta lei para fins de modificacao.
§ 1° - 0 estabelecimento de controle de acesso nao podera impedir o
trafego em vias publicas, bem como a interrupcao de servicos pablicos ou de concessionarias de
servicos publicos.
Art. 4°:Nas glebas objeto de loteamento corn controle de acesso que
possuam area total igual ou superior a 200.000,00m2 (duzentos mil metros quadrados), o orgao
municipal competente devera exigir uma ou mais ruas ou avenidas corn largura minima de 14,00 m
(quatorze metros) independentemente da extensao, que permitam continuidade do sistema viario
urbano.
I — As ruas e avenidas de continuidade do sistema viario serao dotadas
de passeios publicos e ciclovias, alem de infraestrutura e outros equipamentos cujas diretrizes serao
fixadas a criterio da Secretaria Municipal de Planejamento.
Art.5°: — Eventuais permissoes de uso de bens piiblicos estabelecidas
nos termos do art. 102 da Lei Organica Municipal e legislayab pertinente somente sera realizada por lei
estabelecendo eventuais onus diretos ou indiretos que recaiam sobre o bem.
Art.6°:- A formalizacao da permissao de uso de que trata esta lei dar-
Paragrafo Unico:- No termo de permissao de uso devera constar todos
os encargos relativos a manutencao e conservacao dos bens publicos outorgados, bem como a
necessidade de autorizacao especifica da Prefeitura para qualquer outra utilizacao dessas areas.
Art.7°- Sera permitida a instalacao de controle de acesso de ruas sem
saida desde que respeitadas todas as condic'Oes estabelecidas nesta Lei.
Art.8°- Para efeito tributario, nos loteamentos residenciais com
controle de acesso, toda unidade autonoma sera tratada como imovel isolado, nab isentado o mesmo, do
pagamento dos tributos incidentes.
Art.9°. Cabera a Prefeitura a responsabilidade pela determinacao,
aprovacao e fiscalizacao das obras de manutencao dos bens publicos outorgados.
Art.10 - A permissao de uso das areas publicas de uso comum podera
ser total ou parcial em loteamentos corn controle de acesso ja existentes, para fins de regularizacao e,
na hipotese de loteamento aberto que venha a tornar-se com controle de acesso, desde que:
I — Haja anuencia de 80% (oitenta por cento) mais urn, dos
proprietarios dos lotes inseridos no perimetro a ser implantado o controle de acesso, corn anexacao de
c6pia registrada do titulo de propriedade de cada imovel.
II — 0 fechamento nab venha interromper o sistema viario da egido.
III — Os equipamentos urbanos institucionais, quando possive venham
a ser excluidos do perimetro a ser implantado o controle de acesso.
se-a nos seguintes termos:
I — A Prefeitura aprovard o loteamento corn controle de acesso a ser
implantado, a regularizacao do loteamento corn controle de acesso ja existente ou o controle de acesso
de loteamento aberto, bem como a permissao de uso, nos autos do processo administrativo.
II — A permissao de uso sera sempre precaria, precedida de lei
contendo todos os onus diretos ou indiretos, e sua formalizacao sera devidamente averbada junto a
matricula do imovel.
IV — As vias compreendidas na implantacao do controle de acesso de
uso exclusivamente residencial, nao poderao obstruir o acesso a estabelecimentos comerciais e/ou de
servicos.
Paragrafo Unico- Os loteamentos corn controle de acesso sem a
devida permissao de uso das areas piablicas, que encontram-se em situacao irregular na data da
publicacao desta lei, deverao enquadrar-se nos termos de suas exigencias, no prazo final maxim° de
180 (cento e oitenta) dias.
Art.!!: A Secretaria de Planejamento devera analisar e estabelecer as
diretrizes para a implantacao de loteamentos residenciais corn controle de acesso, levando em
consideracao o sistema viario para nao obstrui-lo e as posturas legais em vigor.
Art.12: Esta Lei entra em vigor na data de sua publicacao.
Pindamonhangaba, 18 de dezembro de 2012.
Joao -Antonio Salgado Ribeiro
Prefeito Municipal
••n
Paulo Amadei Usier
Secretario de Planejamento
Registrada e publicada na Secretaria de Assuntos Juridicos em 18 de dezembro de 2012
Rodolfo Brockhof
Secretário de Assuntos Jurídicos
DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS: DR.José Carlos de Freitas 1º Promotor de Justiça de Habitação e Urbanismo Comarca de São Paulo
Este documento foi publicado no Blogue da SAL no dia 27 de dezembro de 2010
( http://salsociedadeamigosdolessa.blogspot.com.br/2010/12/correspondencia-recebida-do-vizinho.html )
DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
José Carlos de Frei
Promotor de Justiça em São Paulo
INTRODUÇÃO
O processo de urbanização desordenada das cidades traz algumas
conseqüências negativas de ordem estrutural e social, como a deficiência do
sistema de transportes, o congestionamento do trânsito de veículos automotores,
a proliferação de habitações subnormais, a ocorrência de inundações (causadas,
p. ex., pela impermeabilização do solo e ocupação de áreas de várzea), a
precariedade do saneamento básico, a "favelização" das áreas públicas
invadidas e a violência.
Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e
caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário
têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do "status"
de se morar bem.
Estas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de
parcelamento do solo urbano, os "loteamentos fechados", com
características especiais que os diferem dos convencionais.
Geralmente implantados na periferia das metrópoles ou fora do perímetro
urbano, apresentam-se cercados por muros, com suas entradas equipadas com
guaritas e, de ordinário, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados
de segurança que controlam seu acesso mediante prévia identificação, permitindo
o ingresso somente aos residentes ou às pessoas por estes autorizadas,
impedindo, assim, a livre entrada e circulação de pessoas estranhas ao
parcelamento, inclusive às praias do litoral, naqueles loteamentos que margeiam
a orla marítima.
Ordinariamente também são conhecidos por "loteamentos especiais"
ou "loteamentos em condomínio" ou "condomínios
horizontais" ou "condomínios especiais", como figuras
afins, mas essa sinonímia empregada para identificar uma mesma figura comporta
críticas.
Primeiro porque os adjetivos "condomínio" e
"fechado" aí atribuídos não espelham os predicados dessa forma de
parcelamento do solo. Na concepção legal do loteamento tradicional estão sempre
presentes as idéias de individualidade dominial das novas unidades (dos lotes), de criação de espaços para áreas públicas e de inovação do sistema viário, perdendo a gleba a
sua indivisibilidade, dando azo ao surgimento de áreas de uso comum do povo (arts. 4º, I; 7º, II e III; 9º, § 2º,
III e 22 da Lei 6766/79, c.c. art. 66, I, Código Civil).
Na verdade, os loteamentos fechados, atropelando a
legislação civil e urbanística, são assim concebidos para favorecer, na
prática, a privatização do uso das áreas públicas dos loteamentos (áreas verdes
e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças, etc.), outrora
vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo.
É o que pretendemos analisar neste estudo sobre o tema, passando-se,
antes, pela lembrança de alguns conceitos e distinções que nos permitirão
aferir sua legalidade.
Cumpre anotar que, quando nos referirmos aos loteamentos fechados, estaremos falando dos loteamentos convencionais
aprovados ao abrigo da Lei 6.766/79, que, no entanto, com ou sem anuência das
Prefeituras, são cercados e murados. Não abordaremos os genuínos condomínios de
casas térreas ou assobradadas previstos na Lei 4.591/64, senão e tão-somente
para estabelecer seus contornos e a necessária distinção entre os dois
institutos (loteamentos e condomínios), porque comumente confundidos por parte
da doutrina e pelos profissionais ligados ao comércio imobiliário.
O LOTEAMENTO CONVENCIONAL - Lei 6.766/79
A Lei Lehmann conceitua o loteamento para fins urbanos -- espécie de
parcelamento do solo -- como sendo a "subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias
existentes" (art.2º, § 1º, Lei 6.766/79).
O parcelamento do solo, na definição de EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, é a
"divisão de uma gleba em lotes, que passam a tervida autônoma,
com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterização originária,
dando nascimento a várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de
"lotes". Daí a denominação de "loteamento". (...) O
parcelamento para fins urbanos, ou parcelamento urbanístico, destina-se a integrar a gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial, comercial, industrial e
institucional". 1
ÁLVARO PESSOA explicitou que no loteamento "o terreno loteado
perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se
individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas; inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro,
cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos
que passam a ser com o registro imobiliário)passa a participar do sistema
viário local e do orbe municipal". 2
Mas afora esse aspecto da individualização dominial das frações (lotes),
ora sob a perspectiva das áreas públicas que se criam com o loteamento de uma gleba, o Poder Público adquire bens
por força da lei ou "ministerio legis", na expressão de LÚCIA
VALLE FIGUEIREDO. 3
ROBERTO BARROSO, professor e Procurador de Justiça carioca, acentua que
"aprovado o loteamento pela municipalidade, os espaços livres, as vias
e praças, assim como outras áreas destinadas a equipamentos urbanos tornam-se
inalienáveis; e, com o registro do loteamento, transmitem-se, automaticamente,
ao domínio público do Município, com a afetação ao interesse público
especificado no Plano do Loteamento. Tal transferência dos bens ao domínio
público e sua afetação aos fins públicos indicados no Plano do Loteamentoindependem
de qualquer ato jurídico de natureza civil ou administrativa (escritura ou
termo de doação) ou ato declaratório de afetação". 4
Analisando os fundamentos que justificam a transmudação de parcela da
propriedade privada para o domínio público (art. 4º, Lei 6.766/79), o mesmo
jurista ensina que ela se opera pelo chamado "concurso voluntário",
instituto pelo qual "o loteador propõe e a Administração do Município
aceita a transferência à municipalidade do domínio e posse dos espaços
destinados às vias e praças e aos espaços de uso comunitário integrantes do
conjunto urbanístico cuja aprovação é proposta. Com o pedido de aprovação do
loteamento, o particular dá início ao processo de formação do "Concurso
Voluntário", por via do qual passarão ao domínio público as áreas
destinadas ao sistema de circulação (ruas e praças), à implantação de
equipamentos urbanos e comunitários (escola, posto de saúde etc), bem como a
espaços livres de uso público, de proteção ambiental ou de preservação
paisagística.
Esses espaços, destinados à afetação ao interesse público ou a acudirem
ao bem geral da comunidade passarão a integrar o patrimônio público municipal,
no qual haverão de ficar gravados de indisponibilidade, por constituírem
parcela do loteamento destinada à satisfação do interesse público,
especialmente no âmbito comunitário do bairro". 5
O LOTEAMENTO E SUA FUNÇÃO PÚBLICA
O loteamento é modalidade de urbanificação, forma de ordenação
urbanística do solo ou "atividade deliberada de beneficiamento ou
rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas
pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já
urbanificado". Distingue-se da urbanização, que é "um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações
urbanas em relação com a população rural". 6
Como afirma ROBERTO BARROSO, o loteamento é, de ordinário, matriz de um
novo bairro residencial da cidade, um patrimônio da coletividade:
"Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietários de unidades imobiliárias dos loteamentos, deve-se reconhecer, mesmo, a existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade. O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos".7
Conquanto essa atividade urbanística de lotear seja de tradicional
iniciativa de particulares, proprietários de glebas indivisas, ainda assim,
como anota o ilustre Promotor de Justiça de São Paulo, JOSÉ JESUS CAZETTA JR., "nos estudos contemporâneos de Direito Urbanístico é firme a tendência de
superar a tradicional concepção de que haveria, nesse caso, simples exercício
de faculdade derivada do domínio, para qualificar a modificação ou a criação de
áreas urbanas como uma função pública, atribuída,
essencialmente, ao Município. Por isso se sustenta, na doutrina, que o
particular, quando realiza um loteamento urbano e nele executa obras e serviços
de infra-estrutura, está, em verdade, "em nome próprio, no interesse
próprio e às próprias custas e riscos (...), exercendo uma atividade que
pertence ao poder público municipal, qual seja a de oferecer condições de
habitabilidade à população urbana" (cf. JOSÉ AFONSO DA SILVA,
"Direito Urbanístico Brasileiro", Ed. Revista dos Tribunais, 1981,
págs. 376 e 562-563; em sentido semelhante: EDUARDO GARCÍA DE ENTERRÍA e
LUCIANO PAREJO ALFONSO, "Lecciones de Derecho Urbanistico", Editorial
Civitas, Madrid, 1981, 2ª ed., págs. 113/115 e 172/174; REGINA HELENA COSTA,
"Princípios de Direito Urbanístico na Constituição de 1988",
"in" "Temas de Direito Urbanístico - 2", Editora Revista dos
Tribunais, 1991, págs. 118/127; EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, "O Projeto de
Lei de Desenvolvimento Urbano", in "Revista do Advogado", nº 18,
julho/85, págs. 36/37)".8
Isso porque, para o ato de lotear, além das cláusulas convencionais estabelecidas pelo loteador, convergem normas civis e urbanísticas.
As cláusulas convencionais, que vinculam os adquirentes dos lotes,
constam do memorial descritivo do loteamento apresentado à Prefeitura (que aprova o respectivo projeto)
e do contrato-padrão, os quais são
arquivados no Registro de Imóveis, para a devida publicidade (arts. 9º, § 2º,
II, 18, VI, 26, VII). São aquelas que, por exemplo, proíbem ao proprietário do
lote a construção de muros frontais ou as edificações plurifamiliares (prédios
de apartamentos), obrigam a construir piscinas, obedecer recuos maiores,
arborizar o passeio, etc.
As normas civis, de edição exclusiva da União (art. 22, I, CF), regram,
por exemplo, o direito de propriedade, na sua substância e transformações dominiais (a
translação da propriedade dos lotes, seu modo e forma de aquisição e
alienação), o trespasse de áreas privadas para o domínio do município (com o
registro do loteamento), as cláusulas contratuais que protegem os adquirentes
dos lotes (limites para a multa moratória, registro do compromisso de compra e
venda, outorga da escritura, devolução de quantias pagas, etc).
Já as normas urbanísticas, notadamente as editadas pelo Município, dizem
respeito à ordenação do território, tendo em vista o traçado urbano, o sistema
viário, as áreas livres, a construção urbana, a estética da cidade, expressas
em limitações urbanísticas que organizam os espaços habitáveis, propiciando ao homem melhores condições
de vida em comunidade, regrando o uso da propriedade.
Resumindo, "...As limitações urbanísticas incidem sobre a utilização da propriedade,
enquanto que as imposições civis incidem sobre o direito de propriedade em si
mesmo".9
O CONDOMÍNIO ESPECIAL DE CASAS DA LEI 4.591/64
Outra forma de uso e ocupação do solo por construções edificadas num
plano horizontal é o condomínio especial
de casas térreas ou assobradadas, previsto no art. 8º da Lei 4.591/64
(lei de condomínio em edificações e incorporações imobiliárias), o qual, numa
primeira interpretação da doutrina, visou tratar do "condomínio nas
"vilas" ou conjuntos residenciais urbanos, assim como nos clubes de
campo, etc., onde existem residências isoladas, de propriedade exclusiva, com
áreas privativas de jardim e quintal, e, em comum, os jardins, piscinas, salões
de jogo e as áreas de terreno que dão acesso à estrada pública e ligam as
várias casas do conjunto", sendo que nas vilas,
"o acesso à via pública se faz pelas chamadas "ruas
particulares", que terminam por um "balão de retorno", no qual
são manobrados os veículos".10
Essa lei, todavia, não limitou sua abrangência à criação das chamadas
vilas, mas a qualquer forma de aproveitamento condominial do espaço, cujas
características CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, autor da Lei 4.591/64, delineou em
obra clássica :
"A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, olhou para o assunto (art. 8º) e abraçou na sua disciplina esta modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço. Estabeleceu regras específicas para o caso de se levantar mais de uma edificação em terreno aberto, ainda que não ocorra a superposição de unidades. Em tais circunstâncias, em relação às unidades autônomas que se constituírem de casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilidade exclusiva, e bem assim a fração ideal sobre a totalidade do terreno e partes comuns, correspondente a cada unidade (art. 8º, alínea a). (...)
Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vinculam apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existem uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservada como de utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio. (...)
O princípio jurídico dominante é o mesmo do edifício urbano, guardadas as peculiaridades especiais. Cada titular é o dono de sua unidade e, como se lhe reserva um terreno à utilização exclusiva, pode cercá-lo ou fechá-lo, observando o tipo de tapume previsto na convenção. Pode aliená-lo com o terreno reservado. Mas não lhe assiste o direito de dissociar a sua unidade do conjunto condominial nem separá-la da fração ideal que lhe corresponde nesse conjunto. E muito menos apropriar-se das partes de uso comum ou embaraçar sua utilização pelos demais." 11
ÁLVARO PESSOA acentua que:
"As questões que emergem da modalidade de expansão urbana denominada "condominial" são sobretudo as seguintes: ocorrência de praças e ruas particulares (não são logradouros públicos); possibilidade de bloquear o acesso ao condomínio aos comuns do povo, através de portão ou portaria dividindo solo público e privado".
Inexistem, por conseguinte, estradas ou vias públicas na área condominialde que cuida o mencionado art. 8º da lei especial de incorporação e condomínio".12
Infere-se da análise da legislação específica que no condomínio previsto no art. 8º da Lei 4.591/64 há modalidade especial deaproveitamento condominial do espaço de uma
gleba, onde não existem ruas nem praças nem áreas
livres públicas. Tudo que integra o condomínio é de propriedade
exclusiva dos condôminos, que não têm a obrigação legal de trasladar os espaços
internos comuns ao Município, quando da aprovação e do registro do
empreendimento.
EURICO DE ANDRADE AZEVEDO bem estabeleceu as diferenças entre o condomínio de casas do art. 8º
da Lei 4.591/64 (que ele chamou de "loteamento fechado ou
condominial") e o loteamento convencional ou comum da Lei 6766/79:
CONFUSÃO DOUTRINÁRIA SOBRE O TEMA
A doutrina especializada já chegou a fazer confusão entre os institutos
aqui tratados, na medida em que empregou as expressõesloteamento fechado, loteamento especial, loteamento em
condomínio e condomínio horizontal como sinônimas dessa forma de aproveitamento condominial do espaço para
a formação dos condomínios especiais de casas térreas ou assobradadas (art. 8º
da Lei 4.591/64), conforme bem anotou o registrador ELVINO SILVA FILHO.14
HELY LOPES MEIRELLES, por exemplo, em parecer versando sobre a aprovação
de um empreendimento com dimensão de 392.328 m2, concebido pela então consulente como condomínio (apesar da extensão da
gleba...) assim se expressou:
"...os loteamentos especiais, também conhecidos por "condomínio horizontal" ou "loteamento fechado", vêm sendo implantados consoante a permissão genérica da Lei federal 4.591/64 (art. 8º), mas, na maioria dos casos, sem normas locais regulamentares de seus aspectos urbanísticos. Tais loteamentos são bem diferentes dos convencionais, pois que continuam como áreas particulares, sem vias públicas e com utilização privativa de seus moradores". (...)
"Portanto, a lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a de n. 4.591/64, por força do art. 3º do Dec.-lei 271/67, e aosloteamentos abertos ou convencionais é a de n. 6.766/79".15
Noutra obra também clássica, o mesmo mestre repete a mescla de expressões:
"Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para estes loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados "loteamentos fechados", "loteamentos integrados", "loteamentos em condomínio", com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que, em tais casos, não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".16
"...os loteamentos especiais, também conhecidos por "condomínio horizontal" ou "loteamento fechado", vêm sendo implantados consoante a permissão genérica da Lei federal 4.591/64 (art. 8º), mas, na maioria dos casos, sem normas locais regulamentares de seus aspectos urbanísticos. Tais loteamentos são bem diferentes dos convencionais, pois que continuam como áreas particulares, sem vias públicas e com utilização privativa de seus moradores". (...)
"Portanto, a lei aplicável aos loteamentos fechados ou condomínios horizontais é a de n. 4.591/64, por força do art. 3º do Dec.-lei 271/67, e aosloteamentos abertos ou convencionais é a de n. 6.766/79".15
Noutra obra também clássica, o mesmo mestre repete a mescla de expressões:
"Loteamentos especiais estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para estes loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados "loteamentos fechados", "loteamentos integrados", "loteamentos em condomínio", com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que, em tais casos, não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso".16
EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, também em parecer defendendo a implantação de
um condomínio de casas em imóvel com área de 1.000.000 m2, roborando a mesma
tese e confusão sobredita, afirmou que:
"Diversamente do loteamento convencional, o "loteamento fechado", também chamado por "condomínio horizontal", vem sendo implantado sob a permissão genérica do art. 8º da Lei 4.591, de 16.12.64, mas sem nenhuma regulamentação de seus aspectos urbanísticos.
Trata-se de modalidade nova de aproveitamento do espaço, em que se procura conjugar a existência de lotes individuais de uso exclusivo com áreas de uso comum dos condôminos, à semelhança do que ocorre nos edifícios de apartamentos. No "loteamento fechado" não há vias e logradouros públicos; as áreas destinadas a circulação e lazer não são transferidas ao Poder Público, pois continuam a pertencer aos proprietários da gleba, que sobre elas têm utilização privativa".17
JOSÉ AFONSO DA SILVA, no entanto, trazendo uma luz ao assunto, ensina
que, embora os "loteamentos fechados" (falando dos condomínios de
casas) se assemelhem aos loteamentos convencionais, na verdade destes diferem,
quer pelo seu regime, quer quanto aos seus efeitos. Aqueles constituem "modalidade
especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de
casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios"18 . Seu regime jurídico é o do direito privado, com natureza jurídica de condomínio privado(art. 8º, Lei 4.591/64).
O mesmo jurista adverte que o instituto do art. 8º da Lei de Condomínio
e Incorporações tem sido utilizado de forma abusiva, havendo situações
de "loteamentos fechados" de exageradas dimensões (como aqueles examinados nos dois pareceres de Hely Lopes Meirelles e
de Eurico Andrade Azevedo), alguns com mais de mil casas, muitos deles
proporcionando a criação de quadras que são divididas em lotes e um verdadeiro
arruamento, devendo ser evitados pelas Prefeituras, de modo a exigir a execução
de parcelamento do solo para fins urbanos, regido pelas normas afins, ainda que
se trate de subdivisão de quadra inteira em lotes, com o aproveitamento do
sistema viário.
Para os defensores da viabilidade desses "loteamentos
fechados" (os grandes condomínios), nenhum problema podem estes acarretar,
haja vista que, além de serem mantidos pelos condôminos, sem gastos para o
erário, no mais das vezes eles estão situados fora dos grandes centros,
distantes da maior concentração urbana.
Mas nos chamados "loteamentos condominiais" regidos
pelo art. 8º da Lei 4.591/64, adverte JOSÉ AFONSO DA SILVA, com o passar do
tempo os encargos desse assentamento vão se tornando insuportáveis para os
condôminos. O incorporador, porque já vendeu todas as unidades, não se
interessa pela sorte do loteamento. As vias internas passam a não ter mais
conservação adequada. Recorre-se, então, à Administração Pública para que esta
assuma e aceite o sistema das vias internas, gerando conflitos de interesse
urbanístico, uma vez que nem sempre esse sistema corresponde às exigências
urbanísticas para a execução de loteamentos convencionais, como a largura das
ruas, sua declividade, alinhamento, etc.
Ainda que situados fora do perímetro urbano, esses problemas não deixarão
de existir, pois esses "loteamentos" sempre constituirão "um
núcleo urbano com necessidades urbanas e, portanto, manifestação do
desenvolvimento urbano, especialmente se construído para residência permanente,
o qual, mais cedo ou mais tarde, vai requerer a intervenção municipal, para
suprir deficiências do regime condominial de natureza privada e para corrigir
distorções urbanísticas decorrentes do interesse econômico que moveu os
organizadores, incorporadores e executores da obra".19
Agora analisaremos os loteamentos convencionais regidos pela Lei
6766/79, que são fechados por ato do loteador ou de uma associação de
moradores, demonstrando a sua ilegalidade. Com efeito, "os
tais "loteamentos fechados" juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições
jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do
desmembramento. É mais uma técnica de
especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e
loteadores do solo".20
EROS ROBERTO GRAU também anotou, na proliferação dos "loteamentos
em condomínio", uma indisfarçável forma de escapar às exigências da Lei
6766/79, na medida em que sua instituição não se dá em razão de iniciativa de
incorporação imobiliária regida pela Lei 4.591/64, porque o empreendedor não
assume a obrigação de neles edificar as casas, como preceitua o art. 8º desse
diploma. E arremata o jurista que as chamadas áreas de passagem
comum desses condomínios fechados "não podem ser cercadas ou bloquedas, de modo que impeça o seu
uso normal por qualquer pessoa, evitando-se o acesso a quem quer que seja ao
‘condomínio’ ".21
Também DIÓGENES GASPARINI, externando similar entendimento ao analisar a
criação dos chamados "loteamentos privé" ou "integrados" ou
"especiais" ou "integrais" ou "fechados" ou
"em condomínio", salienta a ilegalidade do ato da Administração que
os autoriza: "Não se subsumindo tais "loteamentos" ao regime
do Código Civil e não se submetendo aos ditames da Lei de Condomínio, não se
tem como legalizá-los. O nosso ordenamento jurídico, pelo menos até o momento,
não os acolhe e a atividade
administrativa para autorizá-los não se legitima, dado que não está a
presidi-la o princípio da legalidade".22
Os Municípios não podem autorizar essa forma de "loteamento
condominial". Lei municipal que preveja ou regule sua implantação
contamina o ato de aprovação de flagrante ilegalidade, porque o Município não tem competência legislativa em matéria de condomínio.23
Passaremos à análise da titularidade e utilização dos bens públicos
originados do registro do loteamento para aquilatarmos a licitude do trespasse
de seu uso a particulares.
A TITULARIDADE DOMINIAL DOS BENS PÚBLICOS
A tradicional classificação da dominialidade pública contempla três
tipos distintos: os bens de uso comum do povo (aqueles que, por sua natureza ou determinação legal, são destinados à
utilização coletiva: ruas, estradas, praças); os de uso especial (os que são afetados à realização de serviços
públicos: terrenos, edifícios e repartições públicas); e os dominicais (que pertencem ao patrimônio disponível
da União, Estados e Municípios). São bens inalienáveis, na forma da lei, e
estão fora do comércio (arts. 66 a 69 do Código Civil).
Os bens de uso comum do povo pertencem ao domínio eminente do Estado (lato sensu), que
submete todas as coisas de seu território à sua vontade, como uma das
manifestações de Soberania interna, mas seu titular é o povo. Não constitui um direito de propriedadeou domínio patrimonial de que o Estado possa dispor, segundo
as normas de direito civil. O Estado é gestor desses bens e, assim, tem o dever de sua superintendência, vigilância,
tutela e fiscalização para assegurar sua utilização comum.24
Afirma-se que "o domínio eminente é um poder sujeito ao direito; não é um poder arbitrário". Sua
fruição é coletiva, "os usuários são anônimos, indeterminados, e os
bens utilizados o são por todos os membros da coletividade - uti universi - razão pela qual ninguém tem direito ao uso exclusivo ou a privilégios na utilização do
bem: o direito de cada indivíduo limita-se à igualdade com os demais na
fruição do bem ou no suportar os ônus dele resultantes".25
Quanto à relação que o particular (o utente) guarda com os bens
públicos, salienta José Cretella Júnior que:
"Ruas, praças, parques, logradouros de toda espécie podem ser utilizados pelo cidadão, mas se algum particular entender de apossar-se deles, à evidência que compete ao Estado tomar as providências legais como proprietário, visto que à Administração compete zelar pelos bens de uso comum do povo..."
"Jamais os bens públicos de uso comum, como as ruas, praças, parques, estradas podem ser objeto de posse dos particulares, mas de simples detenção"
"...o princípio geral que rege a utilização dos bens de uso comum é o de que o uso de um seja transitório e precário, não impedindo o uso dos demais, reservando-se a Administração, em casos especiais, o direito de utilização privilegiada, quando se trata do interesse público".26
"Ruas, praças, parques, logradouros de toda espécie podem ser utilizados pelo cidadão, mas se algum particular entender de apossar-se deles, à evidência que compete ao Estado tomar as providências legais como proprietário, visto que à Administração compete zelar pelos bens de uso comum do povo..."
"Jamais os bens públicos de uso comum, como as ruas, praças, parques, estradas podem ser objeto de posse dos particulares, mas de simples detenção"
"...o princípio geral que rege a utilização dos bens de uso comum é o de que o uso de um seja transitório e precário, não impedindo o uso dos demais, reservando-se a Administração, em casos especiais, o direito de utilização privilegiada, quando se trata do interesse público".26
O USO DOS BENS PÚBLICOS POR PARTICULARES
Essas três categorias de bens admitem usos comuns e especiais. Segundo JOSÉ CRETELLA JÚNIOR "todo cidadão que
preencher os requisitos exigidos pelo Estado é investido no direito subjetivo público de utilizar os bens
públicos dos três tipos - uso comum, uso especial e dominical -, desde que a utilização seja compatível
com a destinação do bem, tendo o particular o direito de recorrer ao Poder
Judiciário, caso seja impedido do exercício de seu direito".27
Todos os bens públicos admitem um uso sem discriminação, em igualdade de
condições por todos, sem qualificação ou consentimento pessoal, exercido de
forma anônima e gratuita (exceto na hipótese de pedágio nas rodovias, que o
Poder Público cobra como contraprestação pela sua conservação, sem inibir o uso
coletivo).
Fala-se, então, no uso comum desses bens,"uti universi", que se constitui no "exercício
natural de uma faculdade que faz parte integrante da esfera de liberdade
humana, que o homem tem como homem, não apenas como habitante de um determinado
lugar"28 , ou aquele uso que
se destina "a atender ao homem, em virtude de sua qualidade humana,
tendo, pois, por objetivo principal e imediato a satisfação de necessidades
físicas indispensáveis para a própria vida, de todos, sem distinção, permitindo
ainda o desenvolvimento e projeção da personalidade humana no campo da
liberdade...".29
No entanto, também podem ser utilizados com exclusividade, por pessoas
determinadas, mediante título jurídico conferido individualmente pela
Administração, por ato ou contrato, mediante autorização legal ou regulamentar,
ou através de consentimento pela autoridade competente. Chama-se uso especial, "uti singuli", pelo qual "o particular irá
extrair do bem público algumas utilidades não conferidas, em caráter genérico,
aos demais usuários, cabendo-lhe o poder de privar outras pessoas do direito de
exercer igual utilização sobre a mesma parcela do domínio público".30
Esse uso especial, no que toca aos bens dominicais, pode comportar
fruição pelos institutos de direito civil, como a locação, enfiteuse,
arrendamento, concessão de direito real de uso e comodato, mas com carga
significativa de princípios de direito público.
Já a utilização dos bens de uso comum do povo ou de uso especial deve ser feita por títulos jurídicos de direito público, como aautorização,
a permissão e a concessão de uso, pois "estando
eles afetados a finalidade pública, a sua vinculação a título jurídico de
direito privado, que coloca o particular em igualdade de condições com a
Administração, viria em prejuízo do interesse geral, pois retiraria à
Administração a possibilidade de apreciar a todo momento a conveniência da
utilização privativa consentida e de extingui-la quando prejudicial à
finalidade precípua a que o bem se destina. Todas as relações jurídicas que têm
por objeto os bens de uso comum e os de uso especial sujeitam-se a regime
jurídico de direito público; daí as razões de afirmar-se que os bens dessa
natureza estão fora do comércio jurídico de direito privado".31
A autorização de uso é ato precário, unilateral e discricionário, visa atividades
transitórias e irrelevantes ao interesse público, é conferida com exclusividade
e no interesse privado do beneficiário, pode ser a título gratuito ou oneroso,
dispensa autorização legislativa e licitação e não cria para o usuário o dever de utilização (como na permissão ou
concessão de uso), mas mera faculdade. São exemplos: a
ocupação de terrenos baldios; a retirada de água de fontes não abertas ao uso
comum do povo; o depósito de material na via pública; o tráfego de caminhões
pesados, de certo porte e altura ou que conduzam produtos inflamáveis, em
horários e locais específicos; a utilização de vias públicas para a realização
de festas, lazer, cortejos e provas desportivas.
Permissão de uso é ato negocial, precário,
discricionário e unilateral que a Administração faculta ao particular para a
utilização individual de bem público. Pode ou não ser estabelecida sob
condições, por tempo certo ou indeterminado, revogável ou modificável
unilateralmente pela Administração, indenizável quando operada a revogação se assim
for disposto no termo que a concedeu. Qualquer bem público admite a permissão
de uso especial, desde que a utilização seja também de interesse da
coletividade que irá fruir certas vantagens desse uso, como acontece na
instalação de serviços de bar nas calçadas (colocação de mesas, cadeiras e
toldos), de bancas de jornais e de feiras livres, vestiários em praias, na
utilização de boxes nos mercados municipais, no estacionamento de táxis nas
vias públicas, etc.
Deve ser deferida mediante prévia licitação (Lei 8666/93, art. 2º) e
"...se não houver interesse para a comunidade, mas tão-somente para o
particular, o uso especial não deve ser permitido nem concedido, mas
simplesmente autorizado, em
caráter precaríssimo..."32
A concessão de uso é contrato de direito público, sinalagmático, gratuito ou oneroso,
comutativo e realizado intuitu personae, utilizado
preferentemente à permissão, nas hipóteses em que a utilização do bem público
visa ao exercício de atividades de maior vulto e mais onerosas, firmado
geralmente com prazos longos que garantam certa estabilidade ao concessionário.
Quando implicar na utilização de bem de uso comum do povo, sua outorga só será
possível para fins de interesse público e se for compatível com a destinação principal
do bem. Ela investe o concessionário na posse da parcela do bem objeto do
contrato e sua rescisão pela Administração, antes do termo, exige justa
indenização. São exemplos a concessão para a exploração de minas e águas
(hidrelétricas), ou para o uso de dependências aeroportuárias (para abrigo,
reparação e abastecimento de aeronaves), de cemitérios para sepulturas
(inumação de cadáveres).
Não se olvide que os atos da Administração Pública, na Carta Paulista,
estão balizados por princípios constitucionais da legalidade, finalidade e
interesse público (Constituição do Estado de São Paulo, art. 111 c.c. art.
144), razão por que o ato administrativo municipal que faculta a utilização de
bens de uso comum do povo a particulares deve sempre render obediência a esses
princípios, em especial o da prevalência do interesse público, o qual, embora não
esteja expresso na Carta Magna como princípio da Administração Pública (assim
como o da finalidade), para a doutrina ele é considerado um desdobramento do princípio
da legalidade, pois o ato administrativo só é válido quando atende ao seu fim
legal e "a finalidade é inafastável do interesse público,
de sorte que o administrador tem que praticar o ato com finalidade pública, sob
pena de desvio de finalidade,
uma das mais incidiosas modalidades de abuso de poder".34
A CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DAS ÁREAS PÚBLICAS DOS LOTEAMENTOS
CONVENCIONAIS
O fechamento dos loteamentos convencionais da Lei 6.766/79, operado
mediante obstrução das vias internas ao acesso do público, com a colocação de
obstáculos, cancelas e guaritas, é sustentado por alguns autores como lícito,
sendo freqüente o argumento de que o Município pode viabilizá-lo pelo instituto
da concessão de direito real de uso das áreas públicas, previsto no art. 7º do Decreto-lei 271, de 28/02/67.36
Os partidários dessa tese arrimam-se no art. 3º desse decreto-lei, que equiparava o loteador ao incorporador, os
compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção
da edificação, determinando a aplicação da Lei 4591/64 aos loteamentos. No
entanto, "não se aplicam ao caso as disposições da lei nº 4.591/64, por
força do art. 3º do Dec.-lei nº 271/67, não apenas porque abrogado pela lei nº 6766/79, como ainda por não ser auto-aplicável tal dispositivo
legal, porquanto a regulamentação determinada em seu parágrafo 1º jamais foi feita".37
A exegese gramatical do art. 7º pode induzir o intérprete menos
precavido àquela conclusão. Ipsis verbis:
Art. 7º - É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social.
§ 1º - A concessão de uso poderá ser contratada por instrumento público ou particular, ou por simples termo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial.
§ 2º - Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e suas rendas.
§ 3º - Resolve-se a concessão antes do seu termo, desde que o concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
§ 4º - A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato
"inter vivos", ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-se a transferência.
Art. 7º - É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social.
§ 1º - A concessão de uso poderá ser contratada por instrumento público ou particular, ou por simples termo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial.
§ 2º - Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e suas rendas.
§ 3º - Resolve-se a concessão antes do seu termo, desde que o concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou termo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
§ 4º - A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato
"inter vivos", ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sobre coisas alheias, registrando-se a transferência.
Todavia, a tese, embora sedutora, não resiste a uma ponderação mais
detida sobre a natureza jurídica e a extensão dessa espécie de trespasse de uso
da propriedade pública (e também da propriedade privada, que não nos interessa
aqui tratar).
De feição contratual (portanto, bilateral, com direitos e obrigações
recíprocas), a concessão de direito real de uso de imóvel público torna
acessível ao particular seu uso sem os percalços da enfiteuse, as
inconveniências da locação (para a Administração Pública), a precariedade das
permissões e cessões de uso e a inflexível natureza da concessão de uso. Ela é
vantajosa para a Administração, que deve sempre preferir
essa forma de utilização ao invés de dispor do patrimônio
imobiliário, através da venda ou doação, mas sempre dependerá de autorização
legal e de licitação.38
Todavia, essa peculiar fruição de imóvel público só pode ser conferida
para os bens dominicais, sendo incompatível para os bens de uso comum
ou especial, enquanto destinados aos fins precípuos39. Estes últimos reclamariam prévia desafetação para a concessão exclusiva do uso,
porque a utilização das vias públicas (bens de uso comum), por exemplo, não é
uma mera possibilidade, mas um poder legal exercitável erga omnes, não podendo a Administração impedir o trânsito de pessoas de maneira
estável, a menos que desafete a via.40
E, como se sabe, a desafetação de uma rua, ainda que precedida de
autorização legislativa, deve conter um elemento fundamental: ter perdido, de
fato, sua utilização pública, seu sentido de via de circulação, ter se tornado
desabitada. Não basta a lei para desafetá-la. É preciso atender ao interesse público, como qualquer ato administrativo, sem o qual
haverá fundamento para contestar a transmudação operada pela lei ordinária que
promove a desafetação.41
Além disso, algumas características que informam essa modalidade de uso
são prejudiciais aos interesses da Administração, favorecendo o particular,
haja vista que a concessão de direito real de uso não está impregnada da
totalidade dos princípios publicísticos, derrogatórios e exorbitantes do direito
comum que deveriam compor a relação entre o Poder Público e os particulares, em
prol do interesse coletivo (precariedade e unilateralidade).
Para RICARDO PEREIRA LIRA, o direito real gerado pela concessão de uso
de terreno público, "ainda quando possa ser considerado um direito real
administrativo, não é resolúvel ao
nuto da administração, discricionariamente, mas apenas
naquelas hipóteses expressamente previstas no art. 7º, § 3, do Decreto-lei nº
271, de 28 de fevereiro de 1967: dar o concessionário destinação diversa da
prevista no título; descumprir o concessionário cláusula contratual cujo
inadimplemento tenha por conseqüência a resolução do ajuste". Assim, o
concessionário tem direito à posse, uso, administração e fruição do terreno
durante o prazo da concessão, bem como, quando finda esta, de ser indenizado, salvo disposição em contrário, pelas acessões e benfeitorias
realizadas no imóvel concedido, com direito de retenção, que deriva dos
efeitos dessa posse.42
Ademais, esse instituto é estigmatizado por uma finalidade não
individualista.43
Com efeito, anota CAIO TÁCITO tratar-se de modalidade de direito real
resolúvel que não absorve nem extingue o domínio público, constitui-se por uma
"fruição qualificada de interesse social", e tem como
escopo "uma atividade específica de acentuado teor social, e não a
mera fruição de interesse privado, importando o desvio de finalidade na
extinção do direito, mesmo antes de seu termo".44
Na concessão de direito real de uso de ruas, praças, espaços livres,
áreas verdes e institucionais para a formação dos "loteamentos
fechados", impera o desejo dos moradores na sua utilização privativa, de
cunho individual (sossego, segurança e conforto pessoais), contrapondo o
interesse privado ao coletivo, porque essas áreas públicas estão vocacionadas
ao uso comum do povo.
Logo, essa modalidade de concessão não se presta a ser utilizada para os
bens de uso comum, que pressupõem a universalidade, a impessoalidade e a
gratuidade de uso, sem contraprestação pecuniária ou indenização ao particular,
além do que "...o princípio geral que rege a utilização dos bens de uso comum é o de que o uso de um seja transitório
e precário, não impedindo o uso dos demais...".45
VIOLAÇÃO AO ART. 17 DA LEI 6766/79 E AO ART. 180, VII, DA CONSTITUIÇÃO
DO ESTADO DE SÃO PAULO
O fechamento desses loteamentos traduz-se na tentativa de burlar a
Lei de Parcelamento do Solo Urbano e, em especial, no Estado de São Paulo, de
contornar a vedação urbanística imposta pela respectiva Constituição.
Nos termos do art. 17 da Lei 6766/79, o loteador não poderá alterar a
destinação dos espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos constantes do
projeto e memorial descritivo (art. 9, § 2º, III e IV).
Esse dispositivo também obriga o Município, que recebe essas áreas
quando do registro do loteamento (art. 22), porque os bens públicos adquiridos
com a implantação do projeto de loteamento urbano "guardam consigo, por razão ontológica, afetação específica ao interesse
público reconhecido pelo Município ao aprovar o projeto".46
Como a lei federal só trata dos loteamentos convencionais, abertos, com
espaços e áreas públicas franqueadas ao acesso de todos, a aprovação pelo
Município dos "loteamentos fechados" não é lícita, pois não lhe
preside o princípio da legalidade, nem a legislação municipal editada para
tratar do assunto lhe dá foros de legitimidade, porque a matéria, por sua
natureza condominial, é da competência da União.47
Por outro lado, incide a vedação do art. 180, VII, da Constituição do
Estado de São Paulo que, ao legislar concorrentemente com a União sobre direito
urbanístico (art. 24, I, §§ 1º a 4º, CF), dispõe que:
Art. 180 - No estabelecimento de diretrizes e normas relativas ao desenvolvimento urbano, o Estado e os Municípios assegurarão:
VII - as áreas definidas em projeto de loteamento como áreas verdes ou institucionaisnão poderão, em qualquer hipótese, ter a sua destinação, fim e objetivos originariamente estabelecidos alterados. (grifos nossos)
Trata-se de norma cogente, autônoma, auto-aplicável, que está conforme o
Sistema Constitucional Federal e "em consonância com a Lei Federal
6.938, de 31.8.81, dispondo sobre a Política Nacional do Meio Ambiente,
enunciando princípios, garantindo o equilíbrio ecológico, o meio ambiente,
patrimônio público a ser necessariamente assegurado e protegido, tendo em vista
o uso coletivo".48
Esse princípio protetivo vincula o Município, por disposição expressa do
art. 144 da Constituição Estadual.49
Não é por outra razão que, de maneira reiterada e pacífica, tanto por
ação direta quanto por meio das ações civis públicas ajuizadas pelo Parquet, o Tribunal de Justiça Bandeirante tem decidido pela
inconstitucionalidade das leis municipais que desafetam e/ou autorizam a
alienação ou uso privativo de áreas verdes e institucionais de loteamentos.
Reconheceu-se judicialmente a impossibilidade de
desafetação desses bens50, ainda que seja para
fins de educação, como a construção de escola pública municipal (JTJ-LEX
152/273), posto que são bens inalienáveis a qualquer título (RT 318/285).
Julgou-se pelaimpossibilidade de concessão de direito real de uso51, mesmo que não tenham sido implantados os parques, jardins,
áreas verdes e afins, porque "a tutela ecológica se faz não só em
relação à situação fática presente, mas também visando a implantação futura dos
melhoramentos ambientais".52
As áreas públicas de um loteamento (espaços livres de uso comum, áreas
verdes, vias, praças, áreas destinadas a edifícios públicos e outros
equipamentos urbanos), visam a atender às necessidades coletivas urbanas.
Algumas estão voltadas à circulação de veículos, pedestres e semoventes (vias urbanas). Outras destinam-se à ornamentação urbana (fim paisagístico e
estético), têm função higiênica, de defesa e recuperação do meio ambiente,
atendem à circulação, à recreação e ao lazer (praças, jardins, parques, áreas verdes e de lazer).
Assim, o fechamento das vias de circulação, por ato do loteador ou
associação de moradores, com ou sem aprovação do Município, vulnera o art. 17
da Lei 6766/79 e o art. 180, VII, da Carta Paulista, na medida em que,
subtraindo-as da fruição geral, altera a destinação, os objetivos e a
finalidade congênitos dessas áreas, predispostas que estão
para atender ao público indistintamente.
SÉRGIO A. FRAZÃO DO COUTO esclarece que a destinação de áreas públicas
pelo loteador é imposição legal para atender às necessidades da comunidade:
"Assim como se exige do empresário o destaque de parte de sua gleba para a implantação de equipamentos urbanos, impõe a Lei, no mesmo dispositivo, a separação de áreas destinadas a equipamentos comunitários, entendidas essas como áreas reservadas a estabelecimentos educacionais, culturais, de saúde, de lazer e similares, cujas considerações mais detalhadas faremos adiante, esclarecendo desde já, no entanto, que mencionados equipamentos desempenharão papel de grande importância para o equilíbrio sócio-político-cultural-psicológico da população e como fator de escape das tensões geradas pela vida em comunidade" (...)
"Esses equipamentos, como a própria expressão dá a entender, servirão à comunidade que habitará os lotes criados pelo parcelamento urbano e, por isso mesmo, deverão ser porporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, tendo por fim satisfazer às necessidades assistenciais e hedonísticas da coletividade." (...)
"Equipamentos comunitários vêm a ser, portanto, os aprestos do sistema social da comunidade previstos para atender a suas necessidades de educação, cultura, saúde e lazer."53
Mesmo na hipótese em que o loteamento é concebido com as áreas públicas
dispostas para fora de seu perímetro, ficando somente com as ruas em seu interior,
para a circulação restrita aos moradores, ainda assim o fechamento das vias
públicas não encontra ressonância em nosso ordenamento jurídico.
É que o conceito de área institucional - expressão referida na Carta Paulista - comporta exegese mais ampla,
cuja latitude foi delineada na Ação Direta de Inconstitucionalidade nº
16.500-0, julgada aos 24/11/93 em sessão plenária do TJSP. Com efeito, voto
vencedor do Desembargador ALVES BRAGA afirmou que "as áreas verdes, não
obrigatoriamente matas, podem se destinar a preservação da vegetação já
existente ou reservadas ao lazer da população, com a implantação de gramados,
bosques ou jardins. Desde que assim
instituídas por lei, passam a ser, inequivocadamente, áreas institucionais,
complemento do equipamento urbano".54
Nesse mesmo julgado, com base no parecer da Procuradoria-Geral de
Justiça, afirmou o Relator Desembargador RENAN LOTUFO que:
"As áreas destinadas à implantação de equipamento urbano e comunitário e os espaços livres de uso público são áreas institucionais. Como salienta DIÓGENES GASPARINI em parecer anexado aos autos da Ação Direta de Inconstitucionalidade n. 17.067-0, "as áreas institucionais são as consagradas, por força de lei, pelo loteador, a fim comunitário e de utilidade pública"
Como visto, trata-se aqui de área destinada a sistema de lazer, destacada das áreas reservadas ao sistema de circulação, tais como ruas, praças e avenidas. É área reservada para fim específico comunitário e de utilidade pública, como é o lazer".55
Desse importante acórdão se extrai, mais, a conclusão de que, por força
do sistema legal brasileiro (Decreto-lei 58/37 e Decreto 3.079/38, depois
Decreto-lei 271/67 e, finalmente, a Lei 6.766/79), a destinação dada pelo loteador acaba por caracterizar instituição56, no sentido que lhe
confere DE PLÁCIDO E SILVA, em seu "Vocabulário Jurídico", Editora
Forense, Vol. II.57
Conclui-se que as ruas (espécies de vias de circulação) são também
reservas institucionais do loteamento, porque objetivam atender a uma
necessidade pública de circular. Prestam-se a exercitar os direitos de locomoção inatos ao homem (ir e
vir), de permanecer no local, como expressão do direito de reunião, e de estacionar veículos, respeitadas
as vedações da legislação de trânsito.
Não se nega que há, efetivamente, um uso especial conferido a um morador de uma rua ou ocupante de imóvel fronteiriço à
via pública, quando se lhe garante continuamente, por exemplo, o acesso ao seu
imóvel, mediante abertura de porta sobre a via pública, o despejo de águas
pluviais e servidas, a abertura de janelas sobre a via, para receber luz, ar,
etc. Mas "nem por isso se está diante de fenômeno diverso do uso geral
referente aos demais particulares, visto que não varia a substância do fato com
sua repetição".58
Daí ser inconcebível a posse dos bens de uso comum pelo usuário, que só
tem mera detenção física 59. Também se mostra inadmissível a existência
de ruas particulares60 e juridicamente impossível a instituição de
condomínio, à base da Lei 4.591/64, em rua ou loteamento regular.61
Justifica-se, assim, o combate aos loteamentos fechados implantados na orla marítima, que inviabilizam seu acesso a qualquer pessoa estranha ao
empreendimento, que não seja proprietária de lote, privatizando as praias do
nosso litoral. Nesses casos, além dos princípios acima lembrados, aplica-se uma
legislação específica que assegura a livre acessibilidade às
praias, por qualquer do povo. Falamos da lei federal que instituiu o Plano
Nacional de Gerenciamento Costeiro (Lei 7661, de 16/05/88)62 e, na seara estadual, do dispositivo da Constituição do Estado de São
Paulo que assegura esse direito de acesso e exige providências do Ministério
Público para sua garantia.63
É verdade que se tolera a utilização exclusiva da via pública ou com perturbação de seu uso comum pelo povo, mas de
formatemporária, mediante autorização do Poder Público, como nas
competições desportivas de rua ("corrida de São Silvestre", em São
Paulo). Admite-se a utilização com exclusividade, de maneira
permanente, embora precária, no uso especial que se permite ou concede sem
embaraçar a utilização normal da via pública pelo povo, desde que traga alguma
utilidade para a população, como acontece para a instalação de bancas de
jornais nos passeios, de feiras-livres nas ruas e dos boxes dos mercados
municipais.
Mas isso não deve importar na privatização do uso dos espaços públicos
em detrimento da coletividade (cujo prejuízo se presume, ao ser colocada à
margem dessa utilização), ainda que com a anuência das Prefeituras, o que só
beneficia uns poucos habitantes, atribuindo-lhes privilégios, instituindo
verdadeiros guetos.
A essa prática contrapõe-se comando verticalmente superior que propõe,
como objetivo fundamental da República, a redução das desigualdades sociais e a erradicação da marginalização (CF, art. 3º, III) e, como garantias
fundamentais da pessoa humana, insculpidas na Carta
Magna e de aplicação imediata (art. 5º, caput, XV, XVI e § 1º), o direito de
circular -- ir e vir (viajar e migrar) -- e também o de permanecer (para
exercer o direito de reunião e de estacionar), pois "em matéria de bens terrestres, de uso comum, no Brasil, a
utilização dequisque de populo compreende o trânsito
e o estacionamento, podendo este ser
momentâneo - parar - e prolongado - estacionar..."64
A liberdade de locomoção consiste no poder que todos têm, sem
necessidade de pedir autorização, de "dirigir suas atividades e de
dispor de seu tempo, como bem lhes parecer, em princípio, cumprindo-lhes,
entretanto, respeitar as medidas impostas pela lei, no interesse comum, e abster-se
de atos lesivos dos direitos de outrem".65
Há que se ressaltar, mais, ser de duvidosa
constitucionalidade lei que estabeleça limitações ao
direito de locomoção no território nacional, em tempo de paz, só possível de
ser editada em tempo de guerra, "desde que não
elimine a liberdade como instituição".66
Vale sempre lembrar, para o remate, que o princípio vigente na
utilização dos bens de uso comum é o de que o uso de um seja transitório, precário, compatível com a
destinação do bem (de servir a todos), sem obstar a fruição dos demais.67
POSICIONAMENTO NA JURISPRUDÊNCIA
Ao analisar os genuínos casos de condomínios regidos pela Lei 4.591/64,
nossos tribunais não têm dado outra interpretação que não a sua submissão ao
referido diploma legal. Assim, já se reconheceu que onde havia um
empreendimento dotado de apenas uma via de acesso, com cercas divisórias nos
seus limites, sem prolongamentos das ruas internas e sem expresso
reconhecimento de que tais vias seriam de domínio municipal, estar-se-ia diante
de um condomínio fechado.68
Decidiu-se que no condomínio fechado regulado pela Lei 4.591/64, as
partes comuns são de uso dos condôminos, não sendo lícito à Prefeitura,
revogando portaria anterior, gravá-las como bem público.69
Noutra linha de análise, ora sob o aspecto da cobrança de contribuições para o custeio dos
gastos com os serviços prestados aos proprietários de lotes nos
"loteamentos fechados", encontramos certo dissídio entre os julgados.
Aresto do TJSP, conhecendo de cobrança de
contribuições de todos os proprietários de lotes, por
associação de moradores, para a cobertura de gastos com a segurança, manutenção,
captação, adução de reservatório e distribuição de água, em loteamento
convencional, deu pela legalidade de referida cobrança, embora tivesse o
relator do acórdão reconhecido expressamente ser "inconciliável o
loteamento denominado "fechado" com o domínio público de certas áreas
(vias públicas e áreas de lazer), pois o "fechamento" inviabiliza o
uso, pelo público em geral, daquelas áreas, que são, por expressa definição
legal, de uso comum do povo (art. 66, I, do CC)".70
Decisão contrária foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de
Janeiro, cuja ementa oficial assim está redigida:
Nessa mesma linha um acórdão do 1º TACSP versando sobre ação de cobrança
de dívida por síndica e administradora de um condomínio instituído num
loteamento convencional, em face de um suposto condômino, entendeu pela
ilegalidade da instituição do condomínio e respectiva convenção, por ausentes
os requisitos do Código Civil para o condomínio ordinário, bem como os da Lei
de Condomínio, sendo indevida a cobrança da verba de custeio de obras.72
O Superior Tribunal de Justiça, negando provimento a agravo de
instrumento tirado contra decisão que indeferiu recurso especial, reproduziu
ementa de interessante acórdão do tribunal carioca que versava sobre esse tema:
"COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NÃO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomínio em sua configuração jurídica, admite-se que a associação formada com a instituição do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuição relativa aos serviços de segurança e conservação de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisição dos imóveis conste a obrigatoriedade da participação na associação. A adesão ocorre com o negócio jurídico da compra e venda, condicionado a essa aceitação. Dessa forma, o adquirente já sabe que tem de suportar esse ônus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participação associativa. Mas se o loteamento já estava de há muito estabelecido, os titulares dos lotes não podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os próprios estatutos prevêem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adesão. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuição, em face da derrogação do D.L. nº 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matéria relativa aos loteamentos urbanos, não sendo assim possível invocar o art. 3º do aludido Dec.-lei nº 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomínios, incidindo a Lei nº 4.591/64, já que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condôminos. E, além disso, esse dispositivo carecia de regulamentação, conforme exigido em seu parágrafo 1º, e ela nunca foi feita. A associação deve ser oriunda de manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória, consoante o disposto no inciso XX do art. 5º, da Constituição Federal."73
"COBRANÇA DE TAXA POR ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO URBANO. RECUSA DE PAGAMENTO POR QUEM NÃO QUER SER ASSOCIADO. POSSIBILIDADE. Inexistindo condomínio em sua configuração jurídica, admite-se que a associação formada com a instituição do loteamento, possa cobrar dos adquirentes dos lotes, a contribuição relativa aos serviços de segurança e conservação de benfeitorias de uso comum, desde que nas escrituras de aquisição dos imóveis conste a obrigatoriedade da participação na associação. A adesão ocorre com o negócio jurídico da compra e venda, condicionado a essa aceitação. Dessa forma, o adquirente já sabe que tem de suportar esse ônus, e ao comprar o lote, manifesta a sua vontade positivamente, no sentido da participação associativa. Mas se o loteamento já estava de há muito estabelecido, os titulares dos lotes não podem ser constrangidos ao pagamento da taxa, visto ser inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem. No caso dos autos, os próprios estatutos prevêem que aqueles que desejem integrar a sociedade, manifestem a sua vontade, mediante termo de adesão. Inexiste lei obrigando ao pagamento dessa contribuição, em face da derrogação do D.L. nº 271/67 pela Lei 6.766/1979, que disciplinou, totalmente, a matéria relativa aos loteamentos urbanos, não sendo assim possível invocar o art. 3º do aludido Dec.-lei nº 271/67, o qual determinava que os loteamentos eram assemelhados aos condomínios, incidindo a Lei nº 4.591/64, já que o loteador era equiparado ao incorporador, e os compradores aos condôminos. E, além disso, esse dispositivo carecia de regulamentação, conforme exigido em seu parágrafo 1º, e ela nunca foi feita. A associação deve ser oriunda de manifestação de vontade, não podendo ser obrigatória, consoante o disposto no inciso XX do art. 5º, da Constituição Federal."73
Sob a ótica do fechamento de vias públicas de loteamentos, encontramos harmonia entre os julgados.
Decisão trintenária do antigo Tribunal de Alçada de São Paulo negou
segurança em sede de agravo de petição a um loteador da Ilha Porchat, de uma
cidade praiana paulista, que atacava ação da Prefeitura em promover a retirada
de porteira e guarda colocadas à entrada da ilha, pelo loteador, para evitar o
acesso de pessoas estranhas ao loteamento. Entendeu o Tribunal que o ato da
Municipalidade foi legal, praticado para a salvaguarda de bens de seu
patrimônio adquirido com a aprovação do loteamento.74
A colocação, por associação de moradores, de portões na rua de um
bairro, fechados a cadeado, e de guarita com vigilantes que paravam veículos,
anotavam placas e indagavam sobre o destino de seus ocupantes ou de pedestres
foi tida como ilegal pelo TJSP. O acórdão sustentou a prevalência do princípio
da reserva legal (inexiste lei que obrigue qualquer pessoa a se identificar
perante vigias particulares, ou lhes dizer para onde vão), do direito à
intimidade (direito de não revelar seu itinerário nem sua identificação a particular)
e do direito de locomoção (art. 5º, II, X, XV, CF), defendendo um sistema de
vigilância como a guarda noturna que, "existente em muitos Municípios, é antiqüíssima e jamais foi
questionada sua licitude. O que não pode a ré é fazer com que seus vigilantes
importunem pessoas ou as impeçam de ingressar no bairro".75
Decisão do TJSP entendeu como legal o ato do Município que restabeleu o
acesso a uma praia (retirada de obstáculos), no litoral da Cidade de Guarujá,
impedido mediante colocação de cancela e guarita, com vigilantes, por
associação de proprietários de lotes de loteamento convencional fechado.
Acentuou o aresto que "a postura adotada para preservar a segurança de
moradores do loteamento não pode colidir com os direitos individuais dos demais
cidadãos, além do que é defeso à apelante exercer poder de polícia para
averiguação de pessoas que pretendam adentrar na área em que se localiza o
condomínio", como também asseverou o voto vencedor do revisor
Desembargador Godofredo Mauro que "não se pode tolerar a criação de
loteamentos "fechados" que compreendam praias, com o fito de
torná-las privilégios de poucos".76
Estas decisões, dentre outras77, ratificam as conclusões deste
trabalho sobre a ilicitude dos loteamentos fechados e, por extensão, do
fechamento de vias e espaços públicos de uso comum do povo.
São Paulo, 22 de janeiro de 1998.
José Carlos de Freitas
1º Promotor de Justiça de Habitação e
Urbanismo
Comarca de São Paulo
Notas:
1 "Loteamento Fechado", Revista de Direito
Imobiliário, vol. 11, janeiro/junho - 1983, pág. 65 - grifos nossos
2"O Loteamento e o Condomínio no Desenvolvimento Urbano
Brasileiro", in Boletim Informativo
do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV,
dezembro/1978 - grifos nossos.
3"Curso de Direito Administrativo", Malheiros, 1994, pág. 355.
4"O Município e o Parcelamento do Solo Urbano", R.D.A.,
vol. 194, pág. 57 - grifos nossos.
5 idem, pág. 58.
6JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico Brasileiro",
2ª ed., Malheiros, pág. 289.
7"O Município e o Parcelamento do Solo Urbano", RDA 194,
págs. 56 e 61.
8in "Justitia" , vol. 164 - out./dez - 1993, pág. 64.
9HELY LOPES MEIRELLES - "Loteamento Fechado", RDI, vol.
09, janeiro/junho - 1982, pág.09 - grifos nossos.
10"Condomínios em Edifícios", J. Nascimento Franco e
Nisske Gondo, RT, 5ª edição, 1988, págs. 7/8.
11"Condomínio e Incorporações", 8ª ed., 1994, Forense,
págs. 70/72.
12"O Loteamento e o Condomínio no Desenvolvimento Urbano
Brasileiro", in Boletim Informativo
do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV,
dezembro/1978 - grifos nossos.
13"Loteamento Fechado", RDI vol. 11, pág. 67 - grifos
nossos.
14"Loteamento Fechado e Condomínio Deitado", RDI, vol.
14, julho/dezembro-1984, págs. 28/29.
15"Loteamento Fechado", RDI, vol. 09, janeiro/junho -
1982, págs. 9/11 - grifos nossos.
16"Direito de Construir", 6ª ed., 1994, Malheiros, pág.
114 - grifos nossos.
17RDI nº 11, janeiro/junho - 1983, pág. 66 - grifos nossos.
18"Direito Urbanístico Brasileiro", 2ª ed., 1995,
Malheiros, pág. 313; também pela aplicação da Lei 6766/79 aos "loteamentos
fechados", diferenciando-os do condomínio ordinário e do condomínio
especial da Lei 4591/64, veja BIASI RUGGIERO, "Condomínio Fechado -
Loteamento Burlado", in Revista do Advogado
nº 18, junho/1985, págs. 25/30.
19JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico Brasileiro",
2ª ed., 1995, Malheiros, pág. 317.
20idem, pág. 315 - grifos nossos.
21"Condomínio Horizontal Edificado", in RDP, vol. 79,
pág. 199, jul./set. 1986;
22"Loteamento em Condomínio", in RDP, vol. 68, pág. 318, out./dez. 1983; no mesmo sentido, aresto da Apelação nº 315.141, do 1º TACSP, 4ª
Câm., v.u., Rel. Juiz Paulo Henrique, j. em 05/10/83.
23JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico Brasileiro",
2ª ed., Malheiros, pág. 316; DIÓGENES GASPARINI, "Loteamento em
Condomínio", RDP, vol. 68, pág. 319, out./dez. 1983.
24CARVALHO SANTOS, "Código Civil Brasileiro
Interpretado", vol. II, 11ª edição, pág. 103; PONTES DE MIRANDA, "Tratado de Direito Privado",
Parte Geral, vol. II, ed. Borsoi, 1990; PAULO AFFONSO LEME
MACHADO, "Direito Ambiental
Brasileiro", Malheiros Editores, 4ª edição, pág. 254; HELY LOPES MEIRELLES "Direito Administrativo
Brasileiro", 20ª edição, Malheiros Editores, págs. 428/9; CASTRO NUNES,
"Da Fazenda Pública em Juízo", Livraria Freitas Bastos S.A., 1ª ed.,
1950, pág. 524.
25HELY LOPES MEIRELLES, ob. cit., págs. 429 e 435, respectivamente.
26"Tratado do Domínio Público", 1ª edição, Forense, 1984,
págs. 327 e 328.
27ob. cit., pág. 63 - grifos nossos.
28JOSÉ CRETELLA JÚNIOR, "Bens Públicos", 1975, pág. 83.
29JOSÉ CRETELLA JÚNIOR, "Tratado do Domínio Público",
1984, 1ª ed., Forense, pág. 112.
30MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, "Uso Privativo de Bem Público
por Particular", Revista dos Tribunais, 1983, pág. 20.
31Maria SYLvia Zanella Di Pietro, ob. cit., pág. 22 - idem págs. 93 e 104; no mesmo sentido: CELSO RIREIRO BASTOS, "Curso de Direito
Administrativo", Saraiva, 1994, pág. 311.
32HELY LOPES MEIRELLES, "Direito Administrativo Brasileiro",
Malheiros, 20ª ed., pág. 438.
33MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, "Uso Privativo de Bem Público
por Particular", RT, 1983, pág. 89.
34JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Curso de Direito Constitucional Positivo",
6ª ed., 1990, Revista dos Tribunais, pág. 562; no mesmo sentido, HELY LOPES
MEIRELLES, "Direito Administrativo Brasileiro", Malheiros, 20ª
ed., pág. 135.
35ELVINO SILVA FILHO, "Loteamento Fechado e Condomínio Deitado",
RDI, vol. 14, julho/dezembro - 1984, págs. 07/35; MARCO AURÉLIO S. VIANA,
"Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal", 1ª ed., AIDE,
1991, pág. 57, apud RT 706/162 (Apelação Cível nº 11.863/93, 6ª Câm. do TARJ (Cível), j.
16/11/93, Rel. Juiz Nilson de Castro Dião).
36Também disciplinado pela Lei de Licitações - Lei 8666/93, art. 17, § 2º.
37Apelação Cível nº 7.847/96, Rio de Janeiro, 2ª Câm. Cível, j. em 07/01/97,
v.u., Rel. Des. Luiz Odilon Gomes Bandeira - grifos nossos; no mesmo sentido, parecer do Juiz Francisco Eduardo Loureiro no
Processo C.G. nº 1536/96, acolhido pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado
de São Paulo (D.O.E. - Poder Judiciário, Caderno I, Parte I, pág. 39, de
27/09/96); ADEMAR FIORANELLI e JERSÉ RODRIGUES DA SILVA, "Das
Incorporações, Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio",
pág. 7 (citado no parecer CG nº 1536/96 acima).
38HELY LOPES MEIRELLES, "Direito Administrativo Brasileiro",
Malheiros, 20ª ed., pág. 441.
39RICARDO PEREIRA LIRA, "A Concessão do Direito Real de Uso",
RDA, vol. 163 - janeiro/março - 1986, pág. 20; MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO,
"Uso Privativo de Bem Público por Particular", RT, 1983, pág.
23; SÉRGIO FERRAZ, "A Alienação de Bens Públicos na Lei Federal de
Licitações", RDA, vol. 198, out./dez. - 1994, fls. 54.
40JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Curso de Direito Constitucional Positivo",
6ª ed., 1990, Revista dos Tribunais, pág. 212.
41JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico Brasileiro",
2ª ed., 1995, Malheiros, pág. 184; SÉRGIO FERRAZ, "Revista da
Procuradoria-Geral do Estado - RPGE", Rio de Janeiro, 18/9-21, apud Lúcia Valle Figueiredo, "Curso
de Direito Administrativo", Malheiros, 1994, pág. 351; TOSHIO MUKAI,
"Impossibilidade Jurídica da Desafetação Legal de Bens de Uso Comum do
Povo, na Ausência de Desafetação de Fato", RDP, vol. 75, jul./set.
1985, págs. 246/249.
42RICARDO PEREIRA LIRA, ob. cit., págs. 25 e 29 - grifos nossos
43Decreto-lei 271/67, art.7º,caput:: "...para fins
específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra,
ou outra utilização de interesse social"
44"Concessão Real de Uso - Terras Públicas - Autorização",
RDA, vol. 150, outubro /dezembro - 1982, pág. 213 - grifos nossos.
45José Cretella Júnior, "Tratado do Domínio Público", 1ª
edição, Forense, 1984, pág. 328.
46ROBERTO BARROSO, in RDA, vol. 194, págs. 54-62, out./dez. 1993 - grifos nossos; no mesmo sentido, acórdão do TJRJ, 1ª Câm. Cível, Rel. Desemb. C.A.
Menezes Direito, v.u., j. em 14/09/93, in RDA, vol. 193, págs. 287-289, jul./set. 1993.
47JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Direito Urbanístico Brasileiro",
2ª ed., Malheiros, pág. 316; DIÓGENES GASPARINI, "Loteamento em
Condomínio", RDP, vol. 68, pág. 319, out./dez. 1983.
48TJSP, Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 17.067-0, São Paulo, j. em
26/05/93, v.u., Rel. Des. Bueno Magano, in JTJ vol. 150, pág. 272.
49 Art. 144 - Os Municípios, com autonomia
política, legislativa, administrativa e financeira se auto-organizarão por Lei
Orgânica, atendidos os princípios estabelecidos na Constituição Federal e nesta
Constituição.
50Ap. Cível 205.577-1 - Presidende Venceslau - 3ª Câm. Civil TJSP, Rel.
Des. Alfredo Migliore, j. 07/06/94, v.u. in JTJ/LEX 161/130; Aç. Dir. Inconst. 17.067-0 - São José dos Campos -
Sessão Plenária do TJSP, Rel. Des. Bueno Magano, j. 26/05/93, v.u. in JTJ/LEX 150/270; Aç. Dir. Inconst. 16.500-0 - Quatá - Sessão Plenária do TJSP, Rel. Des.
Renan Lotufo, j. 24/11/93, m.v. in JTJ/LEX 154/266; TJRJ, 1ª Câm. Cível, Rel. Desemb. C.A.
Menezes Direito, v.u., j. em 14/09/93, in RDA, vol. 193, págs. 287-289,
jul./set. 1993.
51Apelação nº 192.179-1/7 - Birigui - 1ª Câm. Civil, Rel. Des. Alexandre
Germano, j. 03/08/93, v.u.; Apelação 201.894-1/8 - Birigui - 6ª Câm. Civil,
Rel. Des. Melo Colombi, j. 03/02/94, v.u.; Apelação 223.202-1/2 - Birigui - 1ª
Câm. Civil, Rel. Des. Roque Mesquita, j. 28/03/95, v.u; Apelação nº 270.573-1/3
- Dracena - 1ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Ruy Coppola,
j. 05/03/96, v.u..
52Ap. Cível 167.320-1/3, 5ª Câm. Civil TJSP, Rel. Des. Marco César, j.
07/05/92, v.u., in RT 684/79-80 ou RJTJESP-LEX 138/26.
53"Manual Teórico e Prático do Parcelamento Urbano",
Editora Forense, 1981, págs. 64/72 - grifos nossos.
54JTJ-LEX 154/266-275 - grifos nossos.
55idem, pág. 269 - grifos nossos.
56ibidem, pág. 267.
57"INSTITUIÇÃO. Em sentido estrito, calcado em sua acepção de ato de dispor ou de ação de estabelecer, exprime ainda o
sentido deimposição ou deliberação de
encargos a respeito de certos bens ou de múnus
públicos. Assim se entende a instituição do bem de família ou a instituição de ônus ou encargos sobre os imóveis,..." - grifos
nossos
58 CINO VITTA, "Diritto
Amministrativo", 3ª ed., 1949, vol. I, pág. 215, apud JOSÉ CRETELLA JÚNIOR, "Tratado
do Domínio Público", 1ª ed. , Forense, 1984, pág. 171.
59José Afonso da Silva, "Direito Urbanístico Brasileiro",
Malheiros, 2ª ed., pág. 195; José Cretella Júnior, "Tratado do Domínio
Público", 1984, 1ª ed., Forense, pág. 327; TJMG, RDA 69/231.
60JOSÉ AFONSO DA SILVA, ob. cit., pág. 197; HELY LOPES MEIRELLES,
"Direito Municipal Brasileiro", 7ª ed., 1994, Malheiros, pág. 403.
61BIASI RUGGIERO, "Condomínio Fechado - Loteamento Burlado", in Revista do Advogado nº 18, junho/1985,
pág. 29; STF, RE 100.467-3, j. em 24/04/84, DJU de 01/06/84, pág. 8.733;
Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, Acórdão nº 17.628-0/2, Bauru,
D.O.J. 26/08/93; RT 587/137, 589/141 e 598/265.
62 Art. 10. As praias são bens públicos de
uso comum do povo, sendo assegurado, sempre, livre e franco acesso a elas e ao
mar, em qualquer direção e sentido, ressalvados os trechos considerados de
interesse de segurança nacional ou incluídos em áreas protegidas por legislação
específica. (...) § 1º. Não será permitida a urbanização ou qualquer forma de
utilização do solo na Zona Costeira que impeça ou dificulte o acesso assegurado
no "caput" deste artigo. (...) § 2º. A regulamentação desta lei
determinará as características e as modalidades de acesso que garantam o uso
público das praias e do mar.
63 Art. 285 - Fica assegurado a todos
livre e amplo acesso às praias do litoral paulista. (...) § 1º - Sempre que, de
qualquer forma, for impedido ou dificultado esse acesso, o Ministério Público
tomará imediata providência para a garantia desse direito. (...) § 2º - O
Estado poderá utilizar-se da desapropriação para abertura de acesso a que se
refere o "caput".
64JOSÉ CRETELLA JÚNIOR, "Tratado do Domínio Público", 1ª
ed. , Forense, 1984, pág. 326.
65EDUARDO ESPÍNOLA, "Constituição dos Estados Unidos do Brasil"
(18.9.46), Rio, Freitas Bastos, 1952, vol. 2º, pág. 562, apud JOSÉ AFONSO DA SILVA, "Curso de
Direito Constitucional Positivo", 6ª ed., 1990, Revista dos Tribunais,
pág. 211.
66JOSÉ AFONSO DA SILVA, ob. e pág. cit.
67Cretella, "Tratado...", 1ª ed., Forense, 1984, pág.
328; Maria Sylvia Zanella Di Pietro, "Uso Privativo de Bem Público por
Particular", RT, 1983, pág. 2.
68Apelação nº 361.642/3, Ribeirão Preto, 1ª Câm. do 1º TACSP, j. em
03/11/86, v.u., Rel. Juiz Celso Bonilha.
69Mand. de Seg. nº 228 - reexame - Parati, 7ª Câm. Cível do TJRJ, j. em
19/06/79, v.u., Rel. Des. Pinto Coelho - in Revista de Direito Civil, vol. 17, págs. 236/237, também publicado na
Revista de Direito Imobiliário, vol. 7, págs. 82/83.
70Apelação Cível nº 256.210.2/9, São Paulo, 14ª Câm. Civil do TJSP, j. em
04/04/95, v.u., Rel. Des. Ruiter Oliva, in RT 718/133; no mesmo sentido, admitindo a cobrança e a existência de
convenção a respeito da manutenção dos serviços, Apel. Cível nº 11.863/93, 6ª
Câm. do TARJ (Cível), j. 16/11/93, Rel. Juiz Nilson de Castro Dião, in RT 706/161.
71Apelação Cível nº 7.847/96, Rio de Janeiro, 2ª Câm. Cível, j. em
07/01/97, v.u., Rel. Des. Luiz Odilon Gomes Bandeira.
72Apelação n º 315.141, Jundiaí, 4ª Câm., j. em 05/10/83, v.u., Rel. Juiz
Paulo Henrique.
73Agravo de Instrumento nº 64.698-0 - Rio de Janeiro - Registro nº
95/00069326, Relator Ministro Fontes de Alencar, j. 17/06/96, Diário da Justiça
de 01/07/96, pág. 24.278.
74Agravo de petição nº 66.575, São Vicente, 2ª Câm. Civil do Tribunal de
Alçada, j. em 06/04/64, v.u., Rel. Juiz Andrade Junqueira, in RT 359/425.
75Apelação Cível nº 190.495-1/4, Capivari, 2ª Câm. Civil do TJSP, j. em
08/06/93, v.u., Rel. Des. Silveira Paulilo.
76Apelação Cível nº 210.012-1/5, Guarujá, 7ª Câm. Civil de Férias
"C" do TJSP, j. em 29/04/94, v.u., Rel. Des. Rebouças de Carvalho; no mesmo sentido, Apelação Cível nº 225.629-1/5, Guarujá, 4ª Câm.
Civil do TJSP, v.u., j. 16/02/95, Rel. Des. Aguilar Cortez.
77CONDOMÍNIO - Inexistência - Loteamento comum regido pela Lei 6.766/79 -
Convenção Irregularmente instituída e registrada - Cobrança de despesas
condominial - Inadmissibilidade - Ação improcedente (1º TACivSP - Ement.) RT
589/141
CONDOMÍNIO - Inexistência de constituição - Cobrança de despesas condominiais
- Loteamento não transformado em condomínio - Carência da ação (1º TACivSP -
Ement.) RT 587/137
CONDOMÍNIO - Pretendida constituição em rua de acesso de loteamento -
Inadmissibilidade (STF - Ement.) RT 598/265
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